أكثر من نصف دخل الأسر مطلوب لشراء شقة جديدة في فيينا رغم ارتفاع الأسعار واستمرار القروض العقارية بفائدة ثابتة

فيينا – INFOGRAT:

أظهرت دراسة حديثة أن حلم امتلاك منزل خاص في النمسا لا يزال بعيد المنال لكثير من الأسر، إذ يتعين على الأزواج من ذوي الدخل المزدوج في فيينا تخصيص أكثر من نصف دخلهم الصافي لتمويل شقة جديدة، مما يتجاوز الحدود الموصى بها من قبل الجهات التنظيمية المالية، بحسب وكالة الأنباء النمساوية (APA).

أكثر من نصف الدخل لشراء شقة في فيينا

وفقًا لحسابات جديدة أجراها موقع مقارنة الأسعار “durchblicker”، يحتاج زوجان بدخل مزدوج في مدينة فيينا إلى إنفاق حوالي 53% من دخلهما الشهري الصافي لتمويل شقة جديدة مساحتها 90 مترًا مربعًا في يونيو 2025، وتفوق هذه النسبة بشكل واضح الحد الأقصى الموصى به من قبل هيئة الرقابة المالية (FMA)، والذي يبلغ 40% فقط.

وقال Martin Spona، المدير التنفيذي لـ “durchblicker”:

“تقترب سلسلة خفض الفائدة من قبل البنك المركزي الأوروبي (EZB) من نهايتها، ما يجعل الأسعار المرتفعة للعقارات العامل الحاسم في القدرة على تمويلها.”

انتهاء صلاحية “KIM-Verordnung” يثير الجدل

عادت قواعد منح القروض العقارية لتكون محل جدل سياسي مؤخرًا، خاصة بعد أن انتهى سريان “لائحة KIM” (Kreditinstitute-Immobilienfinanzierungsmaßnahmen-Verordnung) في نهاية يونيو 2025، وأصبحت غير ملزمة قانونيًا للبنوك. إلا أن هيئة الرقابة المالية (FMA) حثت المصارف على الاستمرار في الالتزام بتلك المبادئ الأساسية.

هذا الموقف أثار انتقادات من جهات مصرفية وسياسية. فقد وصف Reinhard Langthaler، الأمين العام لـ “Freiheitliche Wirtschaft”، موقف الهيئة بأنه “معادٍ للاقتصاد”، متهماً إياها بعرقلة الانتعاش الاقتصادي المطلوب في قطاع البناء.

من جهته، قال Johannes Wild، رئيس مجموعة وكلاء العقارات والثروات في غرفة تجارة النمسا السفلى (WKNÖ):

“القيود الصارمة على قروض الشراء العقاري أصابت قطاع العقارات والعاملين فيه في الصميم. ومع انتهاء صلاحية لائحة KIM، يمكن للمشترين والشركات الآن أن يتنفسوا الصعداء.”

FMA تدافع والبنك المركزي يخفف من شأن تأثير “KIM”

ردّ رئيس هيئة الرقابة المالية، Helmut Ettl، في مقابلة مع صحيفة “Oberösterreichische Nachrichten”، قائلاً إن التوصيات المتعلقة بمنح القروض كانت سارية منذ عام 2016، وإن انتهاء صلاحية لائحة KIM يُعيد الأمور ببساطة إلى تلك الحالة السابقة.

وأضاف أن 90% من القروض العقارية الصادرة قبل دخول اللائحة حيز التنفيذ في 2022 لم تكن تطابق المعايير، ومع ذلك ارتفعت الطلب على القروض مجددًا في 2025، حتى أثناء سريان اللائحة.

البنك الوطني: KIM لم تكن العقبة الأساسية

حددت لائحة KIM نسبًا إلزامية منها:

• حد أدنى من رأس المال الذاتي 20%،
  
• أقصى نسبة عبء مالي 40%،
  
• مدة أقصاها 35 عامًا.
  

لكن سُمح للبنوك بموجب اللائحة بالخروج عن القواعد في 20% من القروض. ومع ذلك، أشارت البنك الوطني النمساوي (OeNB) في أحدث تقاريره إلى أن 87% من القروض الجديدة في النصف الثاني من عام 2024 استوفت معايير KIM، كما أن 60% من البنوك لم تستخدم سوى أقل من نصف الحصة المسموح بها من الاستثناءات.

وأوضح التقرير أن 600 مليون يورو من حصة الاستثناءات ظلت غير مستخدمة، ما يدل على أن لائحة KIM لم تكن العامل الرئيسي المقيّد لمنح القروض السكنية.

تزايد تفضيل القروض ذات الفائدة الثابتة

أوصى “durchblicker” الراغبين في الحصول على قرض عقاري باختيار الفائدة الثابتة. وبيّنت بيانات البنك الوطني أن هذه التوصية وجدت صدى لدى المواطنين. ففي أبريل 2025، تم منح قروض جديدة بقيمة 1.577 مليار يورو، منها 88% بفائدة ثابتة و12% فقط بفائدة متغيرة.

ويُظهر تطور السنوات الماضية تحولًا واضحًا: ففي عامي 2020 و2021، كانت نسبة القروض الثابتة فقط نحو 60%، أما منذ منتصف 2023، فارتفعت لتتجاوز دائمًا 75%.