وتراجع إيجار المكاتب بنسبة 5%.. ركود الاقتصاد يلقي بظلاله على عقارات فيينا
النمسا ميديـا – فيينا:
يواجه سوق المكاتب العقارية في العاصمة النمساوية فيينا ضغوطاً متزايدة جراء حالة الركود الاقتصادي التي تخيم على البلاد. وكشف تقرير حديث صادر عن شركة الاستشارات العقارية “CBRE” يوم الاثنين، أن نشاط التأجير في هذا القطاع تراجع خلال النصف الأول من العام الجاري بنسبة 5% مقارنة بالفترة نفسها من العام الماضي، ليصل إجمالي المساحات المؤجرة إلى 74,650 متراً مربعاً.
الربع الأول ينقذ الموقف والربع الثاني يسجل أدنى مستوياته
ساهم الأداء القوي “لفوق المتوسط” الذي سجله الربع الأول من العام في دعم الحصيلة الإجمالية للنصف الأول، حيث استحوذ وحده على أكثر من ثلثي عمليات التأجير. وفي المقابل، شهد الربع الثاني (الفترة من أبريل إلى يونيو) تراجعاً حاداً وملحوظاً، حيث لم تتجاوز المساحات المكتبية المؤجرة 20,559 متراً مربعاً، وهو ما يمثل انخفاضاً بنسبة 45% مقارنة بالعام الماضي. ويعد هذا الأداء الربع سنوي هو الأدنى لسوق المكاتب في فيينا منذ عام الجائحة 2021.
وتركز ما يقرب من نصف نشاط التأجير في المناطق الداخلية لمدينة فيينا (الأحياء المركزية)، بينما ذهب نحو الخُمس إلى منطقة Wienerberg. وقادت شركات قطاعات التجارة، البنية التحتية، والترفيه – وعلى رأسها قطاع الرعاية الصحية – حركة الطلب. وتتوقع الشركة الاستشارية ألا يستمر هذا المستوى النصف سنوي المرتفع خلال ما تبقى من عام 2026، لا سيما وأن صفقات استئجار المساحات المكتبية الكبيرة باتت تواجه فترات أطول في اتخاذ القرار، مما يجعل تسويقها أمراً معقداً في الوقت الراهن.
إيجارات العقارات الفاخرة تواصل الارتفاع
على الرغم من هذا التباطؤ، لا يزال الطلب مرتفعاً ودون تغيير على المساحات المكتبية الحديثة والمتوافقة مع معايير الاستدامة البيئية والاجتماعية والحوكمة (ESG) في المواقع المركزية ذات الجودة العالية. وأوضح الخبير العقاري لدى شركة “CBRE”، Patrick Schild، أن محدودية العرض في هذه الفئات تساهم في استمرار ارتفاع أسعار الإيجارات القياسية (Spitzenmieten). ففي الأحياء الداخلية للعاصمة، استقر السعر القياسي عند مستوى مرتفع يبلغ 28.50 يورو للمتر المربع شهرياً، مع توقعات بوصوله إلى نحو 29 يورو بحلول نهاية العام الجاري.
وتشهد منطقة Donau City ديناميكية خاصة في هذا السياق؛ حيث أشار Schild إلى أنه مع اكتمال مشروع DC Tower 2، من المتوقع أن يرتفع الإيجار القياسي هناك من 25.50 يورو حالياً إلى نحو 28 يورو للمتر المربع، مع وجود فرص حقيقية لمزيد من الارتفاع مستقبلاً. ويبلغ متوسط سعر الإيجار العام حالياً في فيينا 17.25 يورو للمتر المربع.
سوق مرن ومعدلات شغور منخفضة أوروبياً
بشكل عام، يظهر سوق المكاتب في فيينا “متماسكاً وقوياً” رغم التحديات الاقتصادية المحيطة. وتصنف العاصمة النمساوية في المقارنات الأوروبية كسوق تنافسي يوفر قيمة ممتازة مقابل السعر. وتستمر معدلات الشغور (المكاتب الفارغة) عند مستويات منخفضة للغاية؛ حيث ارتفعت طفيفاً في الربع الثاني من 3.8% إلى 3.9%، مما يضع فيينا ضمن قائمة العواصم الأوروبية ذات المعدلات الأقل في الشغور. أما بالنسبة للمكاتب الحديثة من الفئتين (A) و(B)، فقد استقر معدل الشغور دون تغيير تقريباً عند 4.4%، وإن كان من المتوقع حدوث ارتفاع طفيف بحلول نهاية العام نتيجة للمشاريع الجديدة المرتقب تسليمها.
أكثر من 50 ألف متر مربع قيد الإنشاء
لم يشهد الربع الثاني اكتمال أو تسليم أي مشروع مكتبي جديد، إلا أنه من المتوقع دخول نحو 76,400 متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة إلى السوق خلال عام 2026 بأكمله. وقد تم بالفعل الانتهاء من مركز الأعمال “ENNA” الواقع في منطقة ورش حافلات البريد السابقة في الحي الثالث بفيينا خلال الربع الأول. في حين لا يزال هناك ما يزيد قليلاً عن 50 ألف متر مربع قيد الإنشاء حالياً، ويعد مشروع DC Tower 2 أكبرها على الإطلاق.
واختتم الخبير العقاري Patrick Schild بتحليل المشهد قائلاً: “يمر السوق حالياً بمرحلة تماسك وتجميع للمراكز. حالة الحذر والتردد تؤثر بشكل مباشر على عمليات الاستئجار الكبيرة، والتي تستغرق قراراتها وقتاً أطول بسبب ارتفاع تكاليف التمويل، وضغوط النفقات المستمرة، فضلاً عن الضبابية الاقتصادية العامة”. وأكد Schild أن الرغبة والحاجة للمساحات المكتبية موجودة، مبيناً أن “القرارات تؤجل في كثير من الأحيان في الوقت الحالي، لكنها لا تُلغى”. كما وصف الطلب في قطاع المساحات الصغيرة والمتوسطة بالثابت والمستقر، مؤكداً أن محفظة العقود المستقبلية المحتملة للفترات القادمة تبدو واعدة، وأنه بمجرد استعادة الشركات لليقين والوضوح في التخطيط، فإن السوق سيشهد انتعاشاً ملحوظاً، لا سيما في قطاع المساحات الكبيرة.